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投资商业地产 看清三利三弊
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主题:
投资商业地产 看清三利三弊
房天下网友(过客)
发表于
2011-05-20
进微信群讨论
"我名下有两套房,还可以再买一套商铺吗?"近期越来越多的购房人开始关注商业地产,那么商业地产与商品住宅相比,它的优势和弊端又有哪些呢?
●三大优势 吸引购房者"跃跃欲试"
优势一:商业用房成限购政策下的"香饽饽"
"伟嘉安捷"的专家分析说,目前北京出台的限购政策只是针对新建住宅及二手商品房,而商铺、写字楼及酒店式公寓等非住宅的购买是不在限购范围内的,即购房人名下无论有几套住宅都不影响购买商用房。
目前,商业用房成为购房新形式下的"香饽饽",吸引不少购房人"跃跃欲试"。
优势二:商业用房贷款不受银行三套房停贷影响
商业用房的第二个优势就是贷款不受限制,没有首套、二套、三套房之说。也就是说在贷款购买商业用房时,无论购买人名下有几套住房,或是有几次贷款购房记录,都可以贷款购买商业用房,均统一执行首付50%、利率上浮1.1倍,最长贷款年限为10年的政策。可以说暂不受住宅类贷款第三套房停贷的影响,这也是购房者青睐商业用房的原因之一。
优势三:商业用房价格与住宅价格形成倒挂
据了解,根据房地产市场的一般规律,商业地产价格通常要比住宅高出1.5倍到2倍,但是由于北京近几年住宅价格一路"水涨船高",多数地区商用房价格与住宅基本持平,个别地区出现了商用房与住宅价格形成倒挂的现象。这也是吸引购房者的原因之一。
●三大弊端亦"不可小觑"
弊端一:使用年限短 多为40-50年
"伟嘉安捷"的专家分析指出,商业用房投资的最大的弊端就是使用年限短,一般为40年,办公的最长为50年,而住宅的使用年限为70年。从投资回报率考虑,因为商业用房投资回报周期较长,需要一定时间的运营才能得到价值提升,短期出手并无多大的利润空间,所以并不适合短线投资。
弊端二:贷款年限短
不能使用公积金贷款
除商业用房使用年限较短外,商业用房的贷款年限也较短,一般最长为10年,而住宅的贷款年限一般为20年,最长可以贷到30年。银行贷款年限短也就意味着购买人需要有较强的还款能力,比如收入及银行流水等资产证明过硬。此外,商业用房还不能使用公积金贷款,因为公积金贷款是职工购房福利的一种,而商业用房的权属性质为非住宅,所以只能使用商业贷款购买,不能享受公积金贷款的政策优惠。
弊端三:交易税费及水电等费用高
商业用房交易环节中的主要税费有营业税、契税、个税和印花税,且税费较高。"伟嘉安捷"将购买商业用房及住宅交易税费列表如下:
从交易税费对比表来看,购买商业用房比住宅要多缴纳土地增值税,并且契税、个税、营业税的征收税点也远远高于住宅,购买成本较高。除交易税费外,商业用房的水、电等生活费用也高于商品住宅。购买商用房利弊共存,虽然在贷款以及价格上存有优势,但使用年限短,而且交易成本和投资风险都略高,再加上商业用房种类较多,建议购房人在购买时还需慎重。
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●三大优势 吸引购房者"跃跃欲试"
优势一:商业用房成限购政策下的"香饽饽"
"伟嘉安捷"的专家分析说,目前北京出台的限购政策只是针对新建住宅及二手商品房,而商铺、写字楼及酒店式公寓等非住宅的购买是不在限购范围内的,即购房人名下无论有几套住宅都不影响购买商用房。
目前,商业用房成为购房新形式下的"香饽饽",吸引不少购房人"跃跃欲试"。
优势二:商业用房贷款不受银行三套房停贷影响
商业用房的第二个优势就是贷款不受限制,没有首套、二套、三套房之说。也就是说在贷款购买商业用房时,无论购买人名下有几套住房,或是有几次贷款购房记录,都可以贷款购买商业用房,均统一执行首付50%、利率上浮1.1倍,最长贷款年限为10年的政策。可以说暂不受住宅类贷款第三套房停贷的影响,这也是购房者青睐商业用房的原因之一。
优势三:商业用房价格与住宅价格形成倒挂
据了解,根据房地产市场的一般规律,商业地产价格通常要比住宅高出1.5倍到2倍,但是由于北京近几年住宅价格一路"水涨船高",多数地区商用房价格与住宅基本持平,个别地区出现了商用房与住宅价格形成倒挂的现象。这也是吸引购房者的原因之一。
●三大弊端亦"不可小觑"
弊端一:使用年限短 多为40-50年
"伟嘉安捷"的专家分析指出,商业用房投资的最大的弊端就是使用年限短,一般为40年,办公的最长为50年,而住宅的使用年限为70年。从投资回报率考虑,因为商业用房投资回报周期较长,需要一定时间的运营才能得到价值提升,短期出手并无多大的利润空间,所以并不适合短线投资。
弊端二:贷款年限短 不能使用公积金贷款
除商业用房使用年限较短外,商业用房的贷款年限也较短,一般最长为10年,而住宅的贷款年限一般为20年,最长可以贷到30年。银行贷款年限短也就意味着购买人需要有较强的还款能力,比如收入及银行流水等资产证明过硬。此外,商业用房还不能使用公积金贷款,因为公积金贷款是职工购房福利的一种,而商业用房的权属性质为非住宅,所以只能使用商业贷款购买,不能享受公积金贷款的政策优惠。
弊端三:交易税费及水电等费用高
商业用房交易环节中的主要税费有营业税、契税、个税和印花税,且税费较高。"伟嘉安捷"将购买商业用房及住宅交易税费列表如下:
从交易税费对比表来看,购买商业用房比住宅要多缴纳土地增值税,并且契税、个税、营业税的征收税点也远远高于住宅,购买成本较高。除交易税费外,商业用房的水、电等生活费用也高于商品住宅。购买商用房利弊共存,虽然在贷款以及价格上存有优势,但使用年限短,而且交易成本和投资风险都略高,再加上商业用房种类较多,建议购房人在购买时还需慎重。