主题：草率收房不可行 保留证据很关键

      收房纠纷是房地产案件中比较典型的案件。随着城市房地产业和住宅建设的发展，购房人因商品房质量问题而拒绝收房现象也日益增多，成为消费者投诉的热点之一。一般情况下，商品房竣工验收合格后，发展商才会通知购房者办理入住手续，购房者领取房屋钥匙并验收房屋后才视为房屋的交付。但是，很多购房人由于对房屋是否达到交付条件和对房地产法律知识的认识不足，不具备专业的验房知识，结果有的经过漫长的协商交涉，但是却无果而终；有的草草办理了收房手续，或急于装修，入住后才发现房屋有许多问题。
为了能够维护自身的合法权益，购房人应当设法准确判断商品房是否符合交付条件，正确收房；根据具体的实际情况，理性地依法提出合理的要求并通过法律程序妥善加以解决。因此购房人在收房时应注意一下几点：

一、不要急于收房和提前装修
     有些购房者在房屋还未取得竣工验收的情况下，就提前进行了装修。然而，这种提前装修却存在着较大的法律风险。首先，提前装修存在发展商无法按期取得竣工验收的风险。其次，提前装修存在无法得到延期交楼违约金赔偿的风险。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适应法律若干问题的解释》第十一条规定：对商品房买卖中的交付，买受人直接占有使用房屋即视为交付。即俗称的“交钥匙”。在司法实践中，购房者的提前装修行为，视为交付，即购房者和发展商对合同约定房屋交付条件的变更。即使发展商将来存在延期交楼的情况，购房者也无权要求赔偿。另外，提前装修也存在房屋质量的风险。在发展商未向购房者提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的情况下进行装修，有些质量问题的责任划分，属于装修问题，还是本身房屋质量问题，很难确定，给购房者带来不必要的麻烦。

二、建设工程竣工验收备案表是节点
      按照相关流程，房屋建成后交付使用前，开发商应组织勘察、设计、施工、监理等各单位对工程质量进行验收，验收合格后取得质量合格文件；随后申请规划、公安消防、绿化、环保部门对房屋进行检查，验收合格后分别取得这四个政府部门出具的认可文件或者准许使用文件；最后再向工程所在地的建设行政主管部门备案，所有文件齐全符合要求的，取得房屋《建设工程竣工验收备案表》。因此，证明商品房验收合格可以交付使用的法定文件只能是《建设工程竣工验收备案表》，备案日期才是准予交付日期。
购房者在办理商品房交接入住手续时，应要求开发商出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，查验该商品房整体工程是否经验收合格。如果对方不能出示《建筑工程竣工验收备案表》，则说明该商品房整体工程未经验收或者验收不合格，购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由开发商承担。如果开发商超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，购房人可以解除合同并要求赔偿损失。

三．选择合适的人员和时间进行验房
     开发商取得《备案表》只表明该商品房符合法定的最低交付使用条件，购房人还要现场仔细查验商品房，看是否符合正常使用条件。购房人可比照建设部的《住宅设计规范》进行验房。经验收后确信没有质量问题再办理入住手续。
     购房者应该在收房前了解和熟悉收房时应该检查的内容和情况，或者请专业人士、机构对房屋进行检验。一般收房流程为：首先，开发商向购房者寄发一个入住通知书，或者通知购房者到一个约定的地点领取通知书；其次，购房者在约定的时间持入住通知书到现场售楼部或物业管理处联系相关的收楼事宜，有关的工作人员带领购房者到所购的房屋进行现场的勘察，对各项设施设备进行大致上的检验验收，在检测结果上一一做一个记录；最后，签收房屋验收单然后拿钥匙。验房最好的时机是在办理入住手续之前，一旦发现问题可以立即要求房产开发商整改，这样可以降低业主的风险，最大程度的保护业主的利益。
     

四、现场验房应及时保留证据
       验房时如果发现问题要区分两种：